De wet op de huur van de hoofdwoning is dwingend, wat betekent dat de partijen er door het contract niet rechtsgeldig van kunnen afwijken. De dwingende regel geldt ook als de huurovereenkomst een andersluidend beding bevat. In dit geval is de tegengestelde clausule nietig. Uit de wet voortvloeiende regels zijn dwingend, behalve voor zover de wet zelf bepaalt dat dit niet het geval is.
Wat bedoelen we met hoofdverblijf?
Er is niet één criterium. Een hoofdverblijfplaats is de plaats waar iemand “het centrum van zijn sociale en professionele interesses” heeft gevestigd, waar hij daadwerkelijk zijn belangrijkste gezinsactiviteiten organiseert. Een belangrijk criterium is de inschrijving in het bevolkingsregister, maar niet het enige. Ook het verbruik van elektriciteit en gas, de correspondentie die regelmatig naar het gehuurde wordt gestuurd, de inschrijving van een kind in een school in de buurt van het gehuurde, de gegevens van het gemeentebestuur of de politiediensten kunnen als informatie gebruikt worden. Bij het aangaan van een huurovereenkomst dient de verhuurder akkoord te gaan met de overdracht als hoofdverblijfplaats van het door de huurder gehuurde goed.
Wie kan als huurder onderworpen worden aan de toepassing van de huurovereenkomstenwet?
Op deze bescherming kunnen in principe alleen natuurlijke personen rekenen, mits uiteraard aan de voorwaarden voor toepassing van deze wet is voldaan. Bedrijven zijn bijvoorbeeld uitgesloten van deze bescherming.
Uitzondering: bepaalde rechtspersonen kunnen onder toepassing van de wet op de huurhuur woonruimte huren om deze volledig onder te verhuren aan kansarmen.
Deze rechtspersonen moeten echter tegelijkertijd aan vier voorwaarden voldoen:
- het moeten gemeenten, OCMW’s, vzw’s, instellingen van openbaar nut of verenigingen met een sociaal doel (SFS) zijn de onderhuurder moet economisch benadeeld worden
- het gehuurde zal uitsluitend als hoofdverblijf dienen de verhuurder machtigt de onderhuur
Wie kan als verhuurder onderworpen zijn aan de toepassing van de wet op de huurovereenkomsten?
Zowel natuurlijke als rechtspersonen kunnen onderworpen zijn aan de toepassing van deze wet.
Gemengde toewijzing Een en dezelfde huurovereenkomst kan tegelijkertijd betrekking hebben op panden die voor verschillende doeleinden zijn toegewezen.
Wat zijn de verplichtingen van de partijen?
Herinnering aan de belangrijkste verplichtingen van de partijen:
- De verplichting tot levering van de zaak door de verhuurder. Deze verplichting is het onderwerp van specifieke regels met betrekking tot huur van hoofdverblijf
- In bezit nemen van de huurder
- De verplichting om de huurprijs te betalen: er bestaan specifieke bepalingen inzake huurovereenkomsten voor de hoofdwoning
- De verplichting van de verhuurder om het rustig genot van de huurder te garanderen
- De verplichtingen van partijen op het gebied van onderhoud en reparatie: Huurder heeft de plicht het gehuurde zorgvuldig te gebruiken
- Geen specifieke bepaling met betrekking tot het voorrecht van de verhuurder, noch met betrekking tot de verplichting om het gehuurde te meubileren
- De huurwaarborg is onderworpen aan specifieke regels
Wat zijn de verplichtingen met betrekking tot de staat van het gehuurde?
Volgens het gewoonterecht heeft de verhuurder de verplichting om de zaak in alle soorten en maten in goede staat af te leveren en daar in de loop van de huur alle noodzakelijke reparaties (niet verhuur) uit te voeren.
Deze bepalingen zijn niet verplicht en in de praktijk wordt in de meeste contracten bepaald dat de huurder het pand aanvaardt zoals het is. Zonder de algemene regeling, die volledig van toepassing blijft, te wijzigen, kwam de wetgever tussenbeide op het gebied van de hoofdwoninghuur om de naleving van een minimumdrempel op te leggen.
De verhuurder die een gebouw huurt dat is bestemd voor de hoofdwoning van de huurder, is verplicht:
- Enerzijds op de algemene verplichting bedoeld in de artikelen 1719 en 1720 BW: hij moet de zaak in goede staat van elke soort opleveren en is aan de huurder verschuldigd voor alle gebreken of gebreken die de herstelling ervan verhinderen. ‘gebruik.
- Anderzijds specifieke verplichtingen voor huurovereenkomsten voor hoofdwoningen, die betrekking hebben op basisvereisten voor veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Van deze specifieke wettelijke beperkingen kunnen partijen enkel afwijken in het kader van een renovatiehuurovereenkomst.
Woonopdracht voor een gehuwd of samenwonend stel.
Het recht op de huur van het gebouw dat door een van de echtgenoten is gehuurd, zelfs vóór het huwelijk, en dat geheel of gedeeltelijk is toegewezen aan de hoofdwoning van het gezin, behoort gezamenlijk toe aan de echtgenoten, niettegenstaande andersluidende overeenkomst. De vakantiedagen, kennisgevingen en exploits met betrekking tot deze huurovereenkomst moeten afzonderlijk worden geadresseerd of betekend aan elk van de echtgenoten of afkomstig zijn van beide. Elk van de echtgenoten kan zich echter niet beroepen op de nietigheid van deze handelingen gericht aan of afkomstig van zijn of haar echtgenoot, alleen op voorwaarde dat de verhuurder op de hoogte is van het huwelijk. Bovenstaande regels voor de huisvesting van echtparen zullen naar analogie gelden voor wettelijk samenwonenden.
